開示録は、公開された開示資料をAIが全文読解・構造化し、人間の監修を経て発行する不動産証券化レポートです。本号は2026年5月期（第27期）決算短信・決算説明資料（2026年7月16日公表）および有価証券報告書（2026年8月28日EDINET提出）ほか公開情報に基づきます。本文の主要な財務数値は、開示録の自動抽出パイプライン（有報XBRLの機械層・経営指標層）と自動照合済みです。情報提供のみを目的とし、投資勧誘・投資助言ではありません。
第27期（2026年5月期・182日）の損益は下表の通り。前期（第26期）との比較では営業収益▲1,369百万円・当期純利益▲959百万円の減収減益である。それでもDPUは1,920円→1,928円と維持された。
| 単位: 百万円 | 第26期実績 | 第27期実績 | 前期比 |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 35,080 | 33,710 | ▲1,369 |
| NOI | 24,590 | 24,351 | ▲239 |
| 営業利益 | 16,833 | 15,971 | ▲862 |
| 当期純利益 | 15,354 | 14,395 | ▲959 |
| 一口当たり分配金（利益超過分配212円含む） | 1,920円 | 1,928円 | +8円 |
NOIの減少は▲239百万円（▲1.0%）にとどまり、本業の稼ぐ力は概ね維持されている。減益幅との差は営業費用・営業外の要因であり、期による変動の範囲内と読む。注目すべきは、損益が細ったこの期に分配金の絶対額がまったく動いていないことである。その仕組みが§3の主題になる。
DPUの絶対額が動かない一方で、その内訳——「利益から払っているのか、出資の払戻で払っているのか」——は明確に動いた。
J-REITの分配金は「利益分配」と「利益超過分配（出資の払戻）」の2階建てである。物流リートは減価償却が大きく会計上の利益が実際のキャッシュフローを下回るため、減価償却の範囲内で利益超過分配を行うのは業界の標準的な設計であり、プロロジス自身も「継続的な利益超過分配」を明示方針としている。問題は水準ではなく変化の方向だ。
この内訳シフトは、決算短信の1行目にも、DPUのヘッドラインにも現れない。「横ばいだから何も起きていない」のではなく、「横ばいを保つために内側で調整が働いた」期として第27期を記録するのが、開示を全部読む者の仕事である。
第27期末の含み益は3,763億円・対簿価43.7%（簿価8,613億円・鑑定評価1兆2,376億円）。開示録が収録するJ-REITのなかで最大級であり、GLP（38%）をも上回る。
総資産LTV40.5%に対し鑑定評価ベースのLTVは28.5%。この12ポイントの乖離が、帳簿に現れない資産価値の厚みを別角度から示している。1口当たりNAVは102,343円で、投資口価格88,800円（2026年7月17日終値）はNAVを13%下回る。
ここでGLP（No.002）との対比が効く。GLPは12期連続で物件を売却し、含み益を売却益として毎期の分配に顕在化させてきた。一方プロロジスは、第26・27期の損益に不動産売却益の計上がない（有報XBRLの機械層で確認）。含み益を分配の演出に使わず、バランスシートに積んだままにしている。
物流2強は「含み益の使い方」で対照的な経営を選んでいる。GLPの分配は華やかだが売却益の剥落リスクを常に抱え、プロロジスの分配は地味だが含み益という将来の選択肢（売却益化・担保余力・取得余力）が無傷で残る。P/NAV0.87倍という価格は、この「使われていない含み益」を市場がどう評価するかの問題そのものである。
巡行の成長力は契約構造に宿る。プロロジスの賃貸借は定期借家比率100%・平均残存期間（WALE）3.9年。そして第27期の平均改定賃料変動率は+7.0%だった。
構造を言葉にするとこうなる——約4年周期で全契約が満了し、そのたびに市場水準へ+7%前後のジャンプで洗い替わる。GLPのCPI連動（物価に毎期自動連動・90%以上）が「なだらかな坂」だとすれば、プロロジスは「階段」である。インフレが賃料に届くまでのラグは大きいが、届いたときの上げ幅は市場賃料の上昇を丸ごと取り込む。物流2強の内部成長は、どちらが強いかではなく「効き方の時間差」で読むべきであり、この違いもまた開示数値からしか見えない。
| 項目 | 第27期末 | 開示録の評価 |
|---|---|---|
| 総資産LTV | 40.5% | 物流大型のなかでも低位。鑑定LTV28.5%との12pt差＝含み益の裏付け |
| 平均金利 | 0.92% | GLPのAll-in 0.91%と並ぶ最低水準クラス |
| 固定金利比率 | 93.2% | 金利上昇の影響をほぼ遮断 |
| 平均残存年数 | 4.1年 | 返済の集中を避けた分散年限 |
| 外部格付 | AA+（安定的） | JCR。J-REIT最上位クラスで、GLPのAAをさらに上回る |
スポンサーのプロロジスは世界最大級の物流不動産プラットフォームであり、開発パイプラインの太さは物流セクターで随一。60物件・総資産8,952億円という規模とAA+格付の組み合わせは、外部成長の選択肢（取得・入替・増資）を最も広く保つ布陣である。ただし第26・27期は物件取得による外部成長も限定的で、規模の武器は現在「温存」されている。
本号は、以下の公開資料を開示録のAIが全文読解・構造化して生成した。§2の前期比較・§3のDPU内訳シフト・§4の含み益と鑑定LTVの乖離はいずれも開示数値からの独自の再構成であり、発行体の開示数値と開示録の導出値（P/NAV等）は本文中で明示的に区別している。本号から、主要数値は開示録の自動抽出パイプライン（EDINET有報XBRLの機械層・「主要な経営指標等の推移」の指標層）との自動照合を経ている（営業収益33,710百万円・当期純利益14,395百万円・総資産LTV40.5%・DPU1,928円ほかが一致を確認済み）。
・日本プロロジスリート投資法人「2026年5月期（第27期）決算短信・決算説明資料」（2026年7月16日公表）
・同「有価証券報告書（第27期）」（2026年8月28日EDINET提出・XBRL）
・Yahoo!ファイナンス 3283（2026年7月17日終値、時価総額、予想分配金利回り）
【免責】本レポートは公開情報の分析・要約による情報提供のみを目的としており、金融商品取引法上の投資助言ではなく、特定銘柄の取得・売却・保有を推奨するものではありません。記載の予想値は発行体の公表予想であり、将来の成果を保証しません。導出値は明示した前提に基づく概算であり、実際の値と異なる可能性があります。投資判断はご自身の責任で行ってください。数値の単位未満は原則切り捨て。